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上杭县农民住房财产权抵押贷款试点实施方案
发表日期:2016-12-01 [字体显示:??] [收藏]  [打印]   [关闭]

 

上杭县人民政府关于印发

上杭县农民住房财产权抵押贷款试点实施方案的通知

杭政〔2016〕35号

 

各乡(镇)人民政府,县直有关单位,各金融机构:

   经研究同意,现将《上杭县农民住房财产权抵押贷款试点实施方案》印发给你们,请认真贯彻执行。

 

                                        上杭县人民政府

                         2016年4月11日

 

 

上杭县农民住房财产权抵押贷款试点实施方案

 

   为推进国家农民住房财产权抵押贷款试点,支持“三农”融资,根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)、人民银行总行等部委下发的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(银发〔2016〕78号),结合我县实际,制定本工作方案。    

一、指导思想及原则

全面贯彻落实国家、省、市对农村“两权”抵押贷款的决策部署,按照“依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控”的要求,积极稳妥推进我县试点工作,有效盘活农村土地、房屋等资源资产,增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入,促进农民增收致富和农业现代化发展。坚持“积极稳妥、系统推进、因地制宜、坚守底线”的原则,把风险防控放在首要位置,在群众自愿、保证农民利益不受损的前提下结合我县经济金融结构特点和农村土地流转经营实际,协同推进农村“两权”抵押和确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套环境建设,形成“以抵押促进农村产权制度改革加快推进、以农村产权制度改革支持抵押贷款扩大规模”的良性运作机制。

二、试点思路及目标

(一)工作思路

在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途和不损害农民权益的前提下,用好用足试点政策,扩大农民住房财产权抵押贷款规模。加快完善权属登记及流转管理体系,健全农村资产评估体系,优化抵押登记服务体系,建立健全农村资产流转处置机制,完善风险分担补偿机制,不断提高金融机构参与积极性。

(二)工作目标

2017年,基本形成产权明晰、价值明确、流转便捷、融资高效、资源市场化配置的农民住房财产权抵押融资及配套制度体系,农民住房财产权成为辖区金融机构广泛接受的贷款抵押担保物。到2020年,实现上杭县农民住房抵押贷款试点工作全覆盖。农民和新型农业经营主体通过“两权”抵押担保能够更加便利获得银行融资支持,力争累计实现农村产权抵押融资1亿元。

三、试点任务

(一)推动金融机构建立农民住房财产权抵押贷款管理制度或推进方案

各法人金融机构要根据人总行等六部委《关于印发〈农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法〉的通知》(银发〔2016〕78号),制定与我县实际相适应的农民住房财产权抵押贷款管理制度或推进方案。非法人金融机构要根据上级行农村“两权”抵押贷款管理制度,制定相应的工作计划。推进方案或工作计划要明确以下内容:探索建立储备客户和项目库,找准农民住房财产权抵押贷款业务发展突破口;建立农民住房财产权抵押贷款业务发展的领导负责制和包片营销推广机制,将任务明确到网点,加大力度推进;制定包括但不局限于开发以农村“两权”为抵押的专项信贷产品、建立专门统计科目、开展专项信贷营销竞赛和宣传、安排专项信贷资源、加大内部考核激励等措施。

(二)积极创新融资模式

鼓励贷款人因地制宜,针对借款人需求积极创新信用产品和金融服务方式,简化贷款手续,加强贷款风险控制,全面提高贷款服务质量和效率。农村住房的抵押率由金融机构根据其在农民住房财产权抵押期内的折旧、价格变化及处置费用等情况确定,原则上不超过评估价值的50%。鼓励贷款人对诚实守信、参加农民住房保险或者有政府性担保公司担保等增信手段支持的借款人,适当提高贷款抵押率。

(三)合理确定贷款期限

贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。农民住房财产权抵押贷款期限短期贷款最长不超过1年,中长期贷款一般为1至5年,最长不超过10年(具体按照各承办金融机构信贷管理规定)。对因自然灾害等不可抗力出现暂时性还款困难的借款人,贷款人可以适当给予展期。

(四)促进降低融资成本

贷款人应当参考人民银行公布的同期同档次基准利率,结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。鼓励贷款人对信用乡(镇)、信用村、信用农户给予一定的优惠贷款利率。在农民住房财产权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其他借款费用。

四、工作保障机制

(一)加强组织领导

为推动农民住房抵押贷款工作的开展,成立上杭县农民住房财产权抵押贷款试点工作指导小组,组长由县政府常务副县长担任、副组长由分管金融工作的副县长担任,成员由县人民银行、银监办、县财政局、农业局、国土资源局、住建局、法院、试点乡(镇)和县法人金融机构、参与试点的非法人金融机构等单位领导组成,领导小组下设办公室,办公地点设在人民银行上杭县支行,办公室主任由人民银行上杭县支行主要领导兼任,负责日常工作并建立工作联席会议制度;负责组织协调和宏观指导试点工作,研究制定相关政策并督促检查政策的落实情况,总结评估试点工作,协调解决试点工作中出现的问题,并就重大问题向县人民政府提出报告和建议。

(二)加快推动确权颁证,健全农村资产评估体系

农民住房确权登记发证是一项政策性较强、涉及面较广的工作。各相关单位要按照《上杭县人民政府办公室关于印发上杭县加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作实施方案的通知》(杭政办〔2015〕96号)要求,加快推进宅基地和集体建设用地使用权及农民住房确权登记发证,切实做好农民住房抵押贷款试点有关工作,促进农民创业增收。力争2020年前基本完成全县范围内的农村地籍和房屋调查,查清包括宅基地、集体建设用地在内的每宗土地的权属、界址、位置、面积、用途等地上的建筑物、构筑物基本情况,建立城乡一体的地籍数据库。在农村地籍调查的基础上,依法对符合条件的宅基地、集体建设用地使用权及农民住房确权登记发证,扩大农民住房确权登记发证的覆盖面。

(三)优化抵押登记流程

1.借款人以农民住房财产所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的,应同时符合以下条件:

1)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

2)用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议,必须经房屋权属登记,取得由房地产登记机构颁发的房屋权属证书,未列入征地拆迁范围;

3)除用于抵押的农民住房外,借款人应有其他长期稳定居住场所,并能够提供相关证明材料;

4)所有的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

以共有农民住房抵押的,还应当取得其他共有人的书面同意。

2.房屋权利人(申请人)申请房屋权属登记时,应当向房地产管理部门提交下列资料:

1)房屋权属登记申请书;

2)权利人合法有效的身份证明(以集体土地使用权证上载明的权利人为准);

3)集体土地使用权证明或者集体所有建设项目用地使用权证明;

4)申请登记房屋符合城乡规划的证明;

5)房屋工程质量情况表;

6)房屋测绘报告或者村民住房平面图;

7)其他必要材料。

村民申请房屋所有权初始登记的,还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明;农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的,还应当提交经村民会议同意或由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

3.办理房屋抵押登记的,房地产管理部门应当在房屋登记簿上记载,并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

4.抵押合同发生变更或者终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内,到房地产管理部门办理变更或者注销抵押登记。

(四)建立健全抵押物处置机制

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿;抵押贷款合同发生纠纷时,借贷双方应及时协商解决,协商不成的,由农民住房抵押贷款试点工作小组协助解决或向人民法院起诉;双方有仲裁协议的,也可申请仲裁。在处置过程中县人民法院应给予积极配合,确保债权实现。

抵押房屋折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由风险补偿基金单位按比例承担,以保全银行信贷资产的安全。农村住房抵押贷款申请人所在乡(镇)政府应积极组织、多渠道筹集风险补偿基金并加强基金监管,风险补偿基金的比例不低于日均贷款余额3%。

(五)完善风险分担补偿机制

1.建立农民住房抵押贷款风险补偿基金,每个试点乡镇风险补偿基金起点金额50万元,由县级和试点乡镇各承担50%,该风险基金由乡镇专户管理;贷款发放时按贷款发放金额3%增加风险补偿基金,由试点乡镇多渠道筹集。

2.加快推进农业保险制度建设,着力做好由政府引导、公司承保、农民自愿的“三农”保障机制,加强与人保财险上杭支公司政企合作,协调配合我县农民住房财产权抵押贷款试点工作;早安排,早部署,加大力度做好“三农”综合保险的承保宣传工作,探索推进试点乡镇小额农业生产贷款保证保险试点工作。

五、本方案自发文之日起执行,原杭政201379号文件停止执行。

六、本方案由县人民银行负责解释。

 

(来源:中国上杭网) 

  
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